3 Attività professionale > 3.2 Topografia e Catasto

OGGETTO: Casi particolari di intestazioni catastali e disposizioni inerenti le
categorie fittizie F/3 e F/4.

Premessa

Come è noto, questa Direzione centrale, nell'ambito del processo di miglioramento della qualità delle
banche dati catastali, ha introdotto, con la circolare n. 9, emanata in data 26 novembre 2001, innovate modalità
in merito alla registrazione negli atti del catasto dei diritti reali di godimento. Si è tentato, per quanto possibile,
considerati i diversi impianti normativi che regolano la conservazione dei registri immobiliari e del catasto, di
allineare le metodologie di aggiornamento delle titolarità da iscrivere negli atti catastali, privilegiando la prassi
in uso per la redazione delle formalità.

In catasto sono iscritti alcuni diritti specifici la cui gestione può determinare incertezze nell'operato del
professionista incaricato, considerata l'elevata codificazione introdotta con la circolare sopra citata. Si ritiene
utile, pertanto, proporre di seguito alcune intestazioni catastali particolari, scelte tra quelle più diffuse.

1) Unità immobiliari composte da due o più porzioni, sulle quali gravano diritti reali non omogenei

Un esempio esplicativo è quello di un immobile appartenente ad un soggetto che acquista, in un secondo
tempo, un'ulteriore porzione di fabbricato in comunione dei beni con il proprio coniuge, al fine di ampliare
l'unità originaria.

Poiché la normativa catastale prescrive che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo qualora
i diritti reali di possesso siano omogenei (cioè solo se tutti i beni da fondere appartengano alla stessa ditta e vi sia
quindi coincidenza di soggetti, titoli e quote) è evidente che in presenza di disomogeneità di diritti reali non è
possibile fondere le due distinte parti.

I beni, pertanto, mantengono ciascuno i propri identificativi che ne hanno consentito l'individuazione e la
successiva iscrizione in atti, con le titolarità di competenza.

Nell'esempio in esame, in catasto risultano iscritte sia un'unità a nome di uno dei coniugi, sia una
porzione acquistata successivamente da entrambi in comunione legale, debitamente volturata, ed a cui è
attribuita la categoria fittizia F/4. Per procedere nell'iscrizione in catasto dei beni, che di fatto costituiscono,
dopo i necessari lavori di adeguamento, una nuova ed unica unità immobiliare, il professionista incaricato deve
redigere due dichiarazioni di variazione distinte, con causale "5-altre", in luogo della fusione.

Mediante ciascuna dichiarazione di variazione ogni porzione è iscritta autonomamente in banca dati con
causale di presentazione "5 - Altre", nel cui campo descrittivo è riportata la dizione "DICHIARAZIONE DI
PORZIONE DI U. I.". Ai fini del classamento, ad entramb i i beni è attribuita la categoria e classe più
appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell'unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè
derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di
dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

Si precisa che, qualora una delle porzioni, che costituiscono l'unità immobiliare, presenti una consistenza
minima inferiore ad un vano, la consistenza stessa deve essere sempre arrotondata, per eccesso, al vano intero.

Nel riquadro "Note relative al documento" è posta la dizione "Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella
di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali".

Nelle planimetrie di ciascuna porzione è peraltro rappresentata l'intera unità immobiliare, con l'avvertenza
di utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte
rimanente. Un tratteggio a linea e punto è riportato nella planimetria per meglio distinguere e delimitare ciascuna
delle parti da associare alla ditta avente diritto.

L'Ufficio, immediatamente dopo l'inserimento agli atti delle dichiarazioni, provvede - mediante
l'applicazione interna "Funzioni d'ausilio" - ad inserire, come annotazione relativa alla U.I.U., la citata dizione
"Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di
u.i.u. ai fini fiscali", per ogni porzione di immobile iscritta autonomamente in atti.

2) Nuovo accatastamento con mod. 3 SPC riportante a pagina 3 una ditta priva di titolo legale reso
pubblico

Questa fattispecie si presenta esclusivamente nel caso in cui la ditta da intestare al catasto urbano sia
dichiarata, dalle parti interessate, priva di titolo legale reso pubblico. Tale dichiarazione può avvenire barrando
l'ultima casella del mod. 3 SPC, in terza pagina, ovvero con apposita attestazione.

La dichiarazione di accatastamento deve riportare, nel campo "Eventuale specificazione del diritto", la
dicitura "Ris 1 - Ditta priva di titolo legale reso pubblico".

L'Ufficio provvede, dopo la registrazione della dichiarazione, ad inserire la "Ris. atti pass. interm. non
esist." ed a cancellare nel contempo l'annotazione riportata dal tecnico nel campo "Eventuale specificazione del
diritto".

Per provvedere a tale adempimento l'Ufficio può operare con le applicazioni disponibili, compilando una
nota di voltura mediante la procedura "Aggiorna"¹ (causale VUF), oppure generandola automaticamente
utilizzando le "Funzioni d'Ausilio"².

Ovviamente le risultanze iscritte negli atti del catasto vanno notificate a cura dell'Ufficio al domicilio
fiscale dei soggetti risultanti iscritti negli atti catastali, come ordinariamente previsto per le volture, ai sensi
dell'art. 8 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650.

3) Fabbricato costruito su particelle con intestazioni diverse (senza un atto reso pubblico disciplinante il
diritto di superficie)

Nell'eventualità di un fabbricato costruito su due o più particelle con intestazioni diverse, è necessario
procedere a distinte dichiarazioni di nuova costruzione, ciascuna con la corretta intestazione e con la quota parte
dell'unità immobiliare associata a ciascuna ditta (principio dell'accessione).

A tal fine è possibile utilizzare l'opzione "ditta x di n" presente nel quadro A del mod. D e come
specificato nelle immagini seguenti.

Per la redazione delle planimetrie, per la compilazione dei modelli e per le attività a carico dell'Ufficio si
devono seguire le medesime modalità indicate nell'esempio n. 1.

² La generazione della voltura, tramite le Funzioni d'Ausilio, consente di riportare tutti i soggetti, così come
acquisiti e già privi dell'ulteriore specificazione del diritto, eliminata in fase di generazione della nota, di
introdurre la riserva 1 sull'immobile e di modificare la causale da "RIT" a "VUF".

4) Fabbricato ricostruito in condominio con diritti reali non precisamente determinati

Questo caso si può verificare a seguito di demolizione (per eventi sismici o similari) e ricostruzione di un
fabbricato composto da più unità, già iscritte singolarmente in catasto con intestazioni diverse. La successiva
riedificazione sulla stessa area, con caratteristiche anche non conformi all'originale, può avvenire senza che
preliminarmente siano precisati i corretti diritti reali di possesso.

La procedura da seguire con il programma "Docfa 3.0" prevede che le unità immobiliari siano denunciate
singolarmente, ma con la stessa dichiarazione di nuova costruzione e con la stessa intestazione, che deve
comprendere tutti i possessori di diritti reali (associando ai soggetti interessati il codice titolo in modo
codificato), come già iscritti precedentemente in catasto o come risultanti da atto legale reso pubblico. Le quote
da indicare devono essere quelle relative alle carature millesimali, ove presenti. In loro mancanza, tali quote sono
dichiarate dalle parti, ovvero in misura uguale tra tutti gli aventi diritto.

Nel campo "Eventuale specificazione del diritto" è apposta la dicitura "Quote provvisorie da definire con
atto legale".

Inoltre, il quadro D della procedura Docfa, al punto "Note relative al documento" deve riportare una
annotazione analoga alle seguenti "Fabbricato ricostruito su stessa area. Quote e diritti indicati in via
provvisoria", ovvero, "Quote individuate dalle parti, proporzionali al diritto vantato sull'area di sedime da
ciascun soggetto ".

5) Unità immobiliare costruita da una ditta su terreno di terzi

La fattispecie più comune è rappresentata dalla cabina elettrica costruita su un terreno, di proprietà di altra
ditta, sul quale mediante atto è data facoltà di edificare una costruzione, un impianto, che di fatto rimane di
proprietà del soggetto che lo ha edificato.

L'intestazione corretta della denuncia di accatastamento prevede che la ditta proprietaria dell'area sia
indicata con il codice del titolo 1T e le quote, espresse in millesimi, vengano specificate nel campo "Eventuale
specificazione del diritto" (non è possibile infatti indicare le quote di possesso nel campo specifico "Quote", che
è riservato ai diritti gravanti sul fabbricato), con la dicitura "CONCEDENTE" racchiusa tra due parentesi.

La ditta proprietaria del fabbricato va indicata con il codice del titolo 1S e le relative quote immesse nel
campo "Quota". Nel campo "Eventuale specificazione del diritto" va inserita la dicitura "PER IL
FABBRICATO".

Si precisa che qualora sull'area sia costituito un ordinario diritto di superficie, a favore della società di
distribuzione di energia, si riportano nella dichiarazione in catasto, in luogo di quelli precedentemente
menzionati, il diritto del superficiario e quello del nudo proprietario, secondo la prassi corrente.

6) Unità immobiliari edificate su terreni per i quali è in corso la procedura di esproprio

Le unità immobiliari devono essere cointestate sia ai proprietari risultanti in Catasto, con le quote e i titoli
di competenza (utilizzando i codici previsti), sia all'Amministrazione espropriante, selezionando il titolo
codificato 10 (oneri) ed inserendo nel campo "Eventuale specificazione del diritto" la dicitura "Esproprio in
corso di perfezionamento".

Nelle annotazioni del quadro D (Note relative al documento e relazione tecnica) vanno indicati gli
estremi del decreto di occupazione d'urgenza, che devono essere riportati dall'Ufficio in atti, utilizzando le
procedure disponibili.

Chiarimenti sulle Unità fittizie F/3 e F/4

Si coglie l'occasione, inoltre, per formulare alcune considerazioni in merito al corretto utilizzo della
causale di variazione "Frazionamento per trasferimento di diritti".

Come già specificato con la predetta circolare n. 9/2001, tale causale, che comporta l'attribuzione della
categoria F/4 alla porzione di unità soggetta al successivo trasferimento di diritti, deve essere usata
esclusivamente nel caso in cui una delle parti in cui si divide l'unità immobiliare non presenti autonomia
reddituale e funzionale.

Si ricorda, altresì, che la categoria F/4, che comporta la non attribuzione di rendita, deve rappresentare
uno stadio temporaneo dell'unità immobiliare. Infatti, una permanenza prolungata negli atti catastali di tale
categoria può concorrere a favorire, anche se involontariamente, comportamenti tesi all'elusione fiscale.

Pertanto, si invitano gli Uffici a controllare che tale fattispecie sia limitata nel tempo, ritenendo fisiologica
una permanenza della categoria F/4 negli atti del Catasto non superiore ai sei mesi.

Nel caso, invece, che detta circostanza si protraesse oltre tale periodo, gli Uffici dovranno invitare le parti
interessate a regolarizzare le iscrizioni catastali delle unità immobiliari coinvolte, intervenendo d'ufficio in caso
di mancata risposta, anche attraverso opportuni sopralluoghi, ed irrogando, quando ne ricorra il caso, le previste
sanzioni.

Ovviamente, le risultanze dell'intervento dell'Ufficio, come ad esempio un eventuale annullamento degli
effetti della denuncia di variazione, dovranno essere motivate adeguatamente e notificate a tutte le parti
interessate.

Analoga attenzione dovrà essere posta anche nel caso di attribuzione della categoria F/3, tenendo presente
che è tollerabile la presenza in atti di tale qualificazione per un intervallo di tempo maggiore.

Le Direzioni Compartimentali sono invitate a trasmettere la presente nota agli uffici operativi
dell'Agenzia, posti nella circoscrizione territoriale di competenza.

La Direzione Centrale Organizzazione e Sistemi Informativi, che legge per conoscenza, è pregata di
rendere noto il contenuto della presente, mediante pubblicazione sul sito Internet, nella pagina dedicata alla
procedura "Docfa 3.0".